OGH-Entscheidung vom 21.2.2024, 6 Ob 232/23w
Sachverhalt:
Das beklagte Ehepaar war seit einigen Jahren auf der Suche nach einem Baugrundstück in einer bestimmten Umgebung. In diesem Zusammenhang stand das Ehepaar regelmäßig mit der klagenden Maklerin in Kontakt. Beiden Beklagten war bewusst, dass bei erfolgreicher Vermittlung des Objekts durch die Klägerin eine Maklerprovision anfällt.
Das Ehepaar hatte in weiterer Folge Interesse an einem bestimmten Grundstück, das zunächst zu teuer war. Über die Klägerin wurden Verkaufsgespräche geführt sowie zwei Angebote unterbreitet. Die Verkäuferin nahm zwar keines der Angebote an, trat aber nach ungefähr zwei weiteren Monaten von sich aus direkt an die Beklagten heran. Sie teilte ihnen mit, sie wolle das Grundstück nunmehr „privat“ veräußern, und fragte nach, ob das zuletzt genannte Angebot noch aufrecht sei. Über den in der Folge abgeschlossenen Kaufvertrag zu diesem (zuletzt von der Klägerin vorgeschlagenen) Preis informierten die Kaufvertragsparteien die Klägerin nicht.
Die Klägerin machte ihren Anspruch auf Zahlung einer Immobilienmaklerprovision schließlich vor Gericht geltend.
Entscheidung:
Dem Klagebegehren wurde vom Erstgericht stattgegeben. Das Berufungsgericht bestätigte dieses Urteil. Der OGH wies die Revision der Beklagten zurück.
Die Tätigkeit des Maklers besteht entweder in der Nachweisung der bloßen Vertragsgelegenheit, in der Zuführung von Vertragsinteressenten oder in der Vermittlung im engeren Sinne, wobei der Makler die Verhandlungen nicht nur einleitet, sondern auch fördert. Ist dem Auftraggeber die Vertragsgelegenheit zwar schon bekannt, unterstützt der Immobilienmakler danach aber durch seine Bemühungen den Abschluss des Geschäfts und nimmt der Auftraggeber diese Hilfestellung in Anspruch, wird die verdienstliche Tätigkeit regelmäßig anerkannt. Es ist nicht erforderlich, dass der Abschluss eines vermittelten Geschäfts in den Zeitraum des aufrechten Maklervertrags fällt.
Der OGH bestätigte die Ansicht des Berufungsgerichtes, das von einem zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrag und der Verdienstlichkeit der Klägerin als Immobilienmaklerin ausging.
Nach ständiger Rechtsprechung kann ein Maklervertrag grundsätzlich auch konkludent abgeschlossen werden. Das Konsumentenschutzgesetz verlangt die Schriftform für den (wirksamen) Abschluss von Maklerverträgen nur in besonderen Fällen, nämlich für Vereinbarungen über den Ersatz von Aufwendungen auf Grund von zusätzlichen Aufträgen (§ 9 MaklerG), für den Abschluss und die Verlängerung von Alleinvermittlungsaufträgen (§ 14 MaklerG) und für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs (§ 15 MaklerG). Diese im Gesetz aufgezählten Fälle betreffen besonders einschneidende Gestaltungen des Vertragsverhältnisses zwischen einem Verbraucher und einem Makler. Nicht rechtskundige Verbraucher sollen vor Irrtümern, Überraschungen oder falschen Vorstellungen über besondere Vertragsinhalte geschützt werden, die bei einer mündlichen Vereinbarung leichter entstehen können.
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