OGH-Entscheidung vom 22. Mai 2014, 1 Ob 75/14g

Sachverhalt:

Der Kläger wohnt in den USA und kommt nur fallweise nach Österreich. Er ist Eigentümer einer Liegenschaft, die sich im Bereich einer verordneten und kundgemachten Trasse für eine Schnellstraße befindet. Er wusste, dass benachbarte Liegenschaften von der Trasse der Schnellstraße berührt werden. Über die Betroffenheit seines Grundstücks informierte er sich nicht. Tatsächlich war de Liegenschaft aber nahezu zur Gänze von der Trasse (und damit vom Bauverbot nach § 15 Abs 1 BStG) erfasst.

Der Kläger beauftrage einen Makler mit dem Verkauf der Liegenschaft. Nach erfolgreichem Verkauf bezahlte er das vereinbarte Vermittlungshonorar (Maklerprovision). Der Kaufvertrag über die Liegenschaft wurde in Folge jedoch per Gerichtsurteil aufgehoben, nachdem die Käuferin der Liegenschaft die Vertragsaufhebung auf Gewährleistung und Willensmangel gestützt hatte.

Der Kläger begehrte daraufhin die Rückzahlung des Vermittlungshonorars und berief sich unter anderem darauf, dass nach der erfolgreichen Irrtumsanfechtung kein rechtswirksames Geschäft (mehr) vorliege, weshalb der Makler zur Rückzahlung der Maklerprovision verpflichtet sei. Der Makler wandte im Wesentlichen ein, sie sei zur Rückzahlung nicht verpflichtet, weil der Vertrag wegen des grob fahrlässigen Verhaltens des Klägers aufgehoben worden sei.

Entscheidung:

Das Erstgericht wies das Rückforderungsbegehren ab. Berufungsgericht und OGH gaben der Klage jedoch statt:

Gemäß § 7 Abs 1 MaklerG entsteht der Provisionsanspruch des Maklers mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Der OGH hat schon wiederholt ausgesprochen, dass in diesem Zusammenhang von einem rechtswirksamen Geschäft nicht gesprochen werden kann, wenn es wegen Bestehens von Willensmängeln erfolgreich angefochten wurde. Bei einem „Wurzelmangel“ trägt der Vertrag das Risiko einer Auflösung mit ex tunc-Wirkung von vornherein in sich. Macht eine Partei den Willensmangel erfolgreich geltend, wird rückwirkend ein Zustand hergestellt, der einem Nichtzustandekommen des Vertrags entspricht.

Ein Provisionsanspruch steht somit auch gegen den Auftraggeber (Kläger) nicht zu, aus dessen Sphäre der Anfechtungsgrund stammt, der zum rückwirkenden Wegfall des vermittelten Geschäfts führt. Da der Makler sich ausschließlich mit der Frage beschäftigte, ob der Provisionsanspruch trotz des rückwirkend wegen eines Willensmangels weggefallenen Vertrags aufrecht geblieben ist, prüfte der OGH jedoch nicht weiter, ob seine Tätigkeit unter den gegebenen Umständen allenfalls auf sonstige Weise zu vergüten wäre. Ein Anspruch auf Provision besteht nach erfolgreicher Anfechtung des Vertrags jedenfalls nicht.