OGH-Entscheidung vom 23.11.2013, 6 Ob 195/13i
Sachverhalt:
Eine Maklerin vermittelte einem Interessenten, der den Ankauf einer landwirtschaftlich nutzbaren Liegenschaft beabsichtigte, eine Alm. Der Interessent unterfertigte ein Kaufanbot, das die Verkäufer der Alm annahmen sowie eine Provisionsvereinbarung mit der Maklerin. Allen Beteiligten war bewusst, dass der Kaufvertrag der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung bedurfte. Der Interessent legte jedoch nicht offen, dass die Finanzierung des Ankaufs noch nicht gesichert war. Als diese letztlich scheiterte, nahm der Interessent vom Ankauf der Alm Abstand.
Die Maklerin klagte daraufhin auf Bezahlung der vereinbarten Provision. Sie vertrat die Ansicht, dass das Geschäft ausschließlich deshalb „unterblieben“ sei, weil der Beklagte den für den Erwerb der Liegenschaft notwendigen Finanzbedarf nicht habe aufstellen können. Da das Kaufanbot nicht von der Finanzierbarkeit des Kaufpreises abhängig gemacht worden sei, stehe ihr die Maklerprovision zu.
Entscheidung:
Das Berufungsgericht wies das Zahlungsbegehren der klagenden Maklerin ab. Im Hinblick auf § 7 Abs 1 MaklerG stehe ein Provisionsanspruch nicht zu, wenn die Bedingung einer grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nicht eintritt und der Makler sich nicht auf eine Vereinbarung nach § 15 Abs 1 Z 1 MaklerG berufen oder beweisen kann, dass der Auftraggeber die Erteilung der Genehmigung wider Treu und Glauben vereitelte, also das Entstehen des Provisionsanspruchs absichtlich verhinderte.
Der OGH bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts und wies die Revision der Klägerin zurück. Aus der Begründung:
Nach § 7 Abs 1 MaklerG entsteht der Anspruch des Maklers auf Provision mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts; eine Punktation gemäß § 885 ABGB (Aufsatz über Hauptpunkte) reicht dabei aus. Bedarf der vom Makler vermittelte Vertrag zu seiner Wirksamkeit einer behördlichen Genehmigung, so erwirbt der Makler den Provisionsanspruch jedoch erst mit der Erteilung der Genehmigung. Auch wenn die Verkäufer das Kaufanbot bereits angenommen hatten und nur die Unterfertigung eines schriftlichen Kaufvertrags scheiterte, kam das von der Klägerin vermittelte Geschäft nie wirksam zustande; die Voraussetzungen des § 7 Abs 1 MaklerG liegen somit nicht vor.
Der Umstand, dass der Auftraggeber den Kaufpreis für die vertragsgemäß vermittelte Liegenschaft nicht aufbringen kann, ist zwar für sich allein kein Grund, dem Makler den Provisionsanspruch abzuerkennen, und zwar vor allem dann nicht, wenn das Kaufanbot in keiner Weise von der Finanzierbarkeit des Kaufpreises abhängig gemacht wurde. Grundvoraussetzung ist allerdings auch hier das wirksame Zustandekommen der Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer, sei es auch lediglich in Form einer Punktation. Gerade diese Voraussetzung war im vorliegenden Verfahren jedoch angesichts der unbestritten notwendigen grundverkehrsbehördlichen Genehmigung nicht gegeben.