BGH-Urteil vom 20.4.2023, I ZR 113/22
Sachverhalt:
Die Kläger wollten über Vermittlung eines Maklerbüros (Beklagte) ein Grundstück mit Einfamilienhaus zu kaufen. Die Parteien schlossen einen Maklervertrag und später auch ergänzend einen Reservierungsvertrag, mit dem sich die Beklagte verpflichtete, das Grundstück gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr bis zu einem festgelegten Datum exklusiv für die Kläger vorzuhalten. Die Kläger nahmen vom Kauf Abstand und verlangen von der Beklagten die Rückzahlung der Reservierungsgebühr.
Entscheidung:
Die Klage auf Rückzahlung wurde in erster und zweiter Instanz abgewiesen. Die Vorinstanzen sahen in dem Reservierungsvertrag eine eigenständige Vereinbarung mit nicht kontrollfähigen Hauptleistungspflichten dar. Der BGH gab der Revision der Kläger jedoch Folge und verurteilte die Beklagte zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr.
Der Reservierungsvertrag unterliegt der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, weil es sich dabei nach dem Inhalt der getroffenen Abreden nicht um eine eigenständige Vereinbarung, sondern um eine den Maklervertrag ergänzende Regelung handelt. Dass der Reservierungsvertrag in Form eines gesonderten Vertragsdokuments geschlossen wurde und später als der Maklervertrag zustande kam, steht dem nicht entgegen.
Der Reservierungsvertrag benachteilig die Maklerkunden unangemessen und ist daher unwirksam, weil die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich aus dem Reservierungsvertrag weder für die Kunden nennenswerte Vorteile ergeben noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist. Außerdem kommt der Reservierungsvertrag der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich. Das widerspricht dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags, wonach eine Provision nur geschuldet ist, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg geführt hat.
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