OLG Wien-Entscheidung vom 28.4.2026, 33 R 186/25b
Sachverhalt:
Die Klägerin betreibt ein Hotel in Wien. Der Beklagte ist Hauptmieter einer ebenfalls in Wien gelegenen Wohnung, die nach dem Flächenwidmungsplan in einer Wohnzone liegt. Eine Ausnahmebewilligung für eine über Wohnzwecke hinausgehende Nutzung bestand nicht. Zwischen 1.1.2025 und 31.8.2025 bot der Beklagte die Wohnung an 129 Tagen über eine allgemein zugängliche Buchungsplattform zur kurzfristigen entgeltlichen Beherbergung zu Preisen zwischen EUR 98 und EUR 127 pro Nacht an. Tatsächlich vermietete er sie in diesem Zeitraum für 66 Nächte an zumindest 50 verschiedene Personen. Im Preis waren Bettwäsche, Handtücher und die Reinigung enthalten. Verpflegungsleistungen wurden nicht angeboten. Der Beklagte nutzte die Wohnung daneben auch selbst und beabsichtigte, sie zwar an mehr als 90 Tagen jährlich anzubieten, aber an nicht mehr als 90 Tagen tatsächlich zu vermieten.
Die Hotelbetreiberin nahm den Beklagten nach § 1 UWG auf Unterlassung in Anspruch. Sie machte geltend, beide Parteien richteten sich mit ihrem Angebot an Touristen und stünden daher in einem Wettbewerbsverhältnis. Die Kurzzeitvermietung verstoße insbesondere gegen § 7a Abs 3 BO für Wien. Der Beklagte wandte demgegenüber ein, er sei weder Unternehmer noch Gewerbetreibender in der Tourismusbranche und vermiete lediglich eine einzelne, von ihm selbst genutzte Wohnung.
Entscheidung:
Das Erstgericht gab dem Hauptunterlassungsbegehren sowie dem Begehren auf Urteilsveröffentlichung statt. Gegen den klagsstattgebenden Teil erhob der Beklagte Berufung. Das OLG Wien bestätigte die Entscheidung des Erstgerichts und wies die Berufung des Beklagten ab.
Zunächst bejahte das Gericht das Vorliegen eines Wettbewerbsverhältnisses gemäß § 14 UWG (siehe auch DIESE Entscheidung). Sowohl die Klägerin als Hotelbetreiberin als auch der Beklagte richten sich an denselben Kundenkreis, nämlich Touristen, die eine vorübergehende Unterkunft in Wien suchen. Nach ständiger Rechtsprechung des OGH ist der Begriff der „verwandten Art“ der Leistungen weit auszulegen; es genügt, wenn sich die Parteien um denselben Kundenkreis bemühen. Eine nur teilweise Überschneidung der Angebote ist ausreichend. Unterschiede in der genauen Lage innerhalb Wiens, im Preis oder auf den genutzten Buchungsplattformen ändern nichts am Bestehen des Wettbewerbsverhältnisses.
Weiters liegt ein Wettbewerbsvorsprung durch Rechtsbruch nach § 1 Abs. 1 Z 1 UWG vor. Der Beklagte verstößt gegen § 7a Abs 3 BO für Wien. Der Begriff der „gewerblichen Nutzung“ im Sinne dieser Bestimmung ist laut VwGH-Rechtsprechung nicht im Sinne der GewO zu verstehen, sondern erfasst bereits die regelmäßige Zurverfügungstellung von Wohnraum gegen Entgelt. Die vom Beklagten praktizierte Frequenz der Vermietung übersteigt das Ausmaß des bloß gelegentlichen „Home Sharings“, etwa während des eigenen Urlaubs.
Der Beklagte kann sich auch nicht auf die Ausnahmebestimmung des § 119 Abs. 2a lit b BO für Wien berufen, die eine kurzfristige Vermietung für bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr erlaubt. Gemäß § 135 Abs 6a BO für Wien ist bereits das Anbieten einer Wohnung für einen Zeitraum von mehr als 90 Tagen ohne die erforderliche (in einer Wohnzone aber ohnehin nicht erteilbare) Ausnahmebewilligung eine strafbare Verwaltungsübertretung. Da der Beklagte die Wohnung an 129 Tagen anbot, hat er diesen Tatbestand erfüllt.
Dieser Rechtsbruch ist auch „spürbar“. Die Eignung zur spürbaren Beeinflussung des Wettbewerbs kann sich bereits aus dem Normverstoß als solchem ergeben. Durch den Verstoß gegen die Bauordnung verschafft sich der Beklagte überhaupt erst die Möglichkeit, am Markt für touristische Beherbergung teilzunehmen und sich so einen Wettbewerbsvorteil gegenüber rechtstreuen Mitbewerbern zu sichern.
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