Die Mieter eines Reihenhauses ließen auf eigene Kosten den im Lauf der Zeit immer weniger Warmwasser abgebenden Warmwasserboiler erneuern. Da der Mietvertrag über das Reihenhaus insoweit dem MRG bzw dem WGG unterliegt, bestand unstrittig keine Pflicht der Beklagten als Vermieterin, den Boiler zu erneuern oder dafür die Kosten zu tragen.
Die Mieter traten ihre allfälligen Rückforderungsansprüche an die Arbeiterkammer ab. Diese klagte die Vermieterin auf Rückzahlung eines Teils des bezahlten Mietzinses für vergangene Zeiträume, weil den Mietern wegen der (teilweisen) Funktionsuntüchtigkeit des Warmwasserboilers ein Anspruch auf Mietzinsminderung zustehe.
Entscheidung:
Die Vorinstanzen beurteilten den Anspruch auf Mietzinsminderung für die Zeit vor der Erneuerung des Boilers als grundsätzlich bestehend, für die Zeit danach verneinten sie jedoch einen solchen Anspruch und wiesen das sich darauf beziehende Klagebegehren ab. Nach oberstgerichtlicher Rechtsprechung bestehe im Vollanwendungsbereich des MRG auch hinsichtlich defekter Boiler mangels ausdrücklicher vertraglicher Regelung keine Erhaltungspflicht des Vermieters und damit auch kein sofort fälliger Ersatzanspruch des Mieters, der den Boiler ausgetauscht habe. In diesem Zusammenhang habe der OGH bereits zuvor ausdrücklich einen Mietzinsminderungsanspruch für den Zeitraum nach Austausch des Boilers und der damit einhergehenden Beendigung der eingeschränkten Brauchbarkeit verneint.
Der OGH bestätigte – trotz gegenteiliger Meinungen in Lehre und Literatur – die Entscheidung der Vorinstanzen. Denn obwohl die Rechtslage unbefriedigend erscheint, weil der Mieter, der mangels Verbesserungspflicht des Vermieters die Verbesserung des Bestandobjekts auf eigene Kosten selbst vornimmt, dafür noch mit dem Wegfall der Möglichkeit zur Zinsminderung gemäß § 1096 ABGB „bestraft“ wird, könne das Gesetz nicht ignoriert werden und § 1096 ABGB gibt das Zinsminderungsrecht völlig klar und unmissverständlich nur „für die Dauer … der Unbrauchbarkeit“. Ein Zinsminderungsrecht über die Dauer der Unbrauchbarkeit hinaus ist mit dem Gesetzeswortlaut nicht vereinbar. Unbefriedigende Gesetzesbestimmungen zu ändern, sei nicht Sache der Rechtsprechung, sondern der Gesetzgebung.