OGH-Entscheidung: OGH 27.6.2013, 1 Ob 14/13k
Sachverhalt:
Die Kläger erwarben eine Liegenschaft samt Haus, das sie zu Wohnzwecken nutzen. Die Kelleraußenwände des Hauses wiesen eine nicht den technischen Richtlinien entsprechende Feuchtigkeitsabdichtung auf. Dieser Umstand war ursächlich für eine bereits vorhandene Durchnässung des Mauerwerks.
Im Kaufvertrag wurde dazu festgehalten, dass den Käufern bekannt ist, dass im Kellergeschoss Durchfeuchtungen des Mauerwerks vorhanden sind.
In Punkt 6. („Gewährleistung“) des Kaufvertrags wurde dazu festgehalten:
„6.1. Verkaufende Partei und kaufende Parteien haben den Vertragsgegenstand besichtigt und begangen. Der Zustand zum Zeitpunkt der Besichtigung gilt als vereinbart und geschuldet. Die kaufenden Parteien bestätigen, eine Kopie des Schätzgutachtens des DI […] vom 5. 1. 2007 erhalten zu haben.
[…]
6.3. Die kaufenden Parteien erklären, darüber informiert zu sein, dass die verkaufende Partei das Objekt selbst ersteigert hat und daher keinerlei Haftung für den Zustand des Gebäudes, der Einrichtungen sowie der Ver- und Entsorgungsleitungen des Kaufgegenstandes übernimmt.
6.4. Darüber hinaus trägt die verkaufende Partei keine wie immer geartete Haftung für ein bestimmtes Erträgnis, ein bestimmtes Ausmaß, eine bestimmte Beschaffenheit oder einen bestimmten Zustand des Vertragsgegenstandes.
6.5. Ausdrücklich festgehalten wird, dass den kaufenden Parteien bekannt ist, dass im Kellergeschoss Durchfeuchtungen des Mauerwerks vorhanden sind.“
Die Kläger brachten dennoch Klage auf Ersatz der Kosten für die Verbesserung der Feuchtigkeitsisolierung gegen den Verkäufer ein.
Entscheidung:
Der Oberste Gerichtshof bestätigte die Abweisung der Klage durch das Berufungsgericht. Eine Leistung ist nur dann mangelhaft, wenn sie qualitativ oder quantitativ hinter dem Geschuldeten, also dem Vertragsinhalt, zurückbleibt. Vereinbaren die Parteien eines Kaufvertrages einen Zustand des Hauses, der objektiv mangelhaft ist, begründet dieser Mangel keine Vertragswidrigkeit. Bei der Beurteilung, ob die subjektive Äquivalenz gestört ist und Gewährleistungsrecht eingreift, ist dann von einer an sich mangelhaften, aber vertragskonformen Sache auszugehen.
Die Parteien des Vertrages können vereinbaren, dass eine Sache, die objektiv gesehen mangelhaft ist, als vertragsgemäß angesehen wird. Eine solche einschränkende Beschreibung der geschuldeten Leistung steht Gewährleistungsansprüchen entgegen und ist auch in Verbraucherverträgen zulässig.
Auch für einen Laien ist die Durchfeuchtung von Kellermauern grundsätzlich ein deutliches Indiz für einen Mangel der Feuchtigkeitsisolierung. Gilt ein solcher Zustand als vereinbart, kann sich der Käufer nicht mehr darauf berufen, ihm sei die Ursache für die Durchfeuchtung unbekannt gewesen. Die Ursache ist ebenso wie die nach außen in Erscheinung getretene Durchfeuchtung Vertragsinhalt.