OGH-Entscheidung vom 23.1.2014, 1 Ob 237/13d
Sachverhalt:
Kurz vor Ablauf eines befristeten Mietvertrags über eine Wohnung übermittelte die Vermieterin dem Mieter den Entwurf einer schriftlichen Nachtragsvereinbarung über eine ebenfalls befristete Verlängerung des Mietvertrags. Der Mieter wurde aufgefordert, den vorbereiteten Entwurf im Fall eines Verlängerungswunsches unterfertigt zurückzusenden. Sofern die Vermieterin der Verlängerung zustimme, werde er eine Ausfertigung des schriftlichen Nachtrags zugesandt bekommen. Der Mieter war an einer weiteren Verlängerung interessiert und kam dem Vorschlag der Vermieterin nach. Ihm wurde jedoch weder eine Kopie noch das Original der (bei der Vermieterin vorhandenen) Verlängerungsvereinbarung übermittelt.
In weiterer Folge kam es zum Streit, ob nun ein wirksam befristeter oder aber ein unbefristeter Mietvertrag vorliegt. Die Vermieterin erhob daraufhin Feststellungsklage.
Entscheidung:
Die Vorinstanzen gaben der Klage statt, da die – für die Wirksamkeit einer Befristung eines Mietvertrags – gesetzlich verlangte schriftliche Vereinbarung vorliege. Schließlich wurde die Verlängerungsvereinbarung von beiden Seiten unterfertigt.
Der OGH schloss sich dieser Ansicht nicht an und wies die Klage ab.
Gemäß § 29 Abs 1 Z 3 MRG setzte die wirksame Befristung eines Mietvertrags („Zeitmietvertrag“) stets voraus, dass im Vertrag „schriftlich vereinbart“ wurde, dass er durch den Ablauf der bedungenen Zeit erlischt. Bei der Beurteilung, ob das Schriftlichkeitsgebot erfüllt ist, sowohl für den erstmaligen Vertragsabschluss als auch für Verlängerungsvereinbarungen bzw die „Erneuerung“ des Bestandvertrags, legt die Rechtssprechung einen strengen Maßstab an. Es wird verlangt, dass sowohl der Mieter als auch der Vermieter ihre Erklärungen schriftlich abgeben.
Im vorliegenden Fall wurde der Beklagte von einem Vertreter der Vermieterin dazu aufgefordert, im Falle des Wunsches nach Verlängerung des Bestandvertrags eine vorbereitete Verlängerungsvereinbarung zu unterfertigen und zurückzusenden; zugleich wurde ihm angekündigt, er werde eine Ausfertigung des schriftlichen Nachtrags zugesandt bekommen, wenn auch die Vermieterseite der gewünschten Verlängerung zustimme. Rechtlich wurde der Beklagte damit jeweils zur Stellung eines – auf Verlängerung des bestehenden Vertrags für einen bestimmten Zeitraum gerichteten – Vertragsofferts aufgefordert. Er ist dieser Aufforderung auch nachgekommen. In der Folge kam es unstrittig zu einvernehmlichen Verlängerungsvereinbarungen, da die Vermieterseite durch die Unterlassung eines Widerspruchs (und wohl auch durch die Entgegennahme der Mietzinszahlungen) schlüssig zu erkennen gegeben hat, mit der vom Beklagten gewünschten Vertragsverlängerung einverstanden zu sein.
Dem Formerfordernis der „schriftlichen Vereinbarung“ hätte aber nur dadurch Genüge getan werden können, dass die Vermieterin dem Beklagten eine schriftliche Annahmeerklärung – etwa durch Übersendung einer Zweitausfertigung oder einer Kopie der Vertragsurkunde samt Unterschrift der Vermieterin bzw ihres Bevollmächtigten – zukommen lassen hätte. Da dies unterblieben ist, vertrat nun der OGH die Ansicht, dass die für eine wirksame Befristung geforderte schriftlichen Verlängerungsvereinbarungen gar nicht zustande gekommen sind. Der Mieter vertritt daher zu Recht die Auffassung, dass sich das Mietverhältnis gemäß § 29 Abs 3 MRG auf unbestimmte Zeit verlängert hat.