OGH-Entscheidung vom 27.5.2025, 1 Ob 62\/25m<\/p>\n
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Sachverhalt:<\/strong><\/p>\n Eine GmbH (Kl\u00e4gerin) verkaufte eine Liegenschaft in Tirol an eine KG (Erstbeklagte). Die Erstbeklagte hatte ihren Sitz in \u00d6sterreich und mehrheitlich EU-B\u00fcrger als Gesellschafter. Im Vorfeld des Kaufs hatte der Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer der Erstbeklagten mit einem ukrainischen Staatsangeh\u00f6rigen vereinbart, dass die Erstbeklagte nur als Treuh\u00e4nderin fungieren und der Ukrainer faktisch wie ein Eigent\u00fcmer \u00fcber die Liegenschaft verf\u00fcgen sollte. Diese Treuhandvereinbarung wurde der Verk\u00e4uferin nicht offengelegt. Die Erstbeklagte best\u00e4tigte im Kaufvertrag vielmehr, keine Genehmigungspflicht nach dem TirGVG auszul\u00f6sen. Aufgrund des Drittstaatsstatus w\u00e4re ein direkter Erwerb durch den wirtschaftlich Berechtigten nicht genehmigungsf\u00e4hig gewesen. Die Kl\u00e4gerin wusste lediglich, dass der Ukrainer Bauleistungen f\u00fcr das geplante Immobilienprojekt erbringen sollte. Als die Erstbeklagte den Kaufpreis nicht zahlte, klagte die Verk\u00e4uferin diesen ein. Die Kl\u00e4gerin forderte neben dem Kaufpreis auch die von ihr entrichtete Grunderwerbsteuer und Eintragungsgeb\u00fchr von den Beklagten. Die Beklagten wandten ein, es liege ein Umgehungsgesch\u00e4ft vor, da der Ukrainer der „wahre“ K\u00e4ufer sei.<\/p>\n <\/p>\n Entscheidung:<\/strong><\/p>\n Die Vorinstanzen gaben der Klage statt. Der OGH wies die dagegen erhobene au\u00dferordentliche Revision der Beklagten zur\u00fcck.<\/p>\n Ein Umgehungsgesch\u00e4ft<\/strong> liegt nach st\u00e4ndiger Rechtsprechung vor, wenn die Parteien ein Rechtsgesch\u00e4ft schlie\u00dfen, das zwar dem Wortlaut nach nicht von einer Verbotsnorm erfasst ist, aber deren Zweck vereitelt. Dabei kommt es nicht auf eine Umgehungsabsicht<\/strong> an, sondern nur darauf, ob objektiv der verp\u00f6nte Erfolg erreicht<\/strong> wird.<\/p>\n Im vorliegenden Fall lag jedoch kein Umgehungsgesch\u00e4ft vor<\/strong>: Die Verk\u00e4uferin hatte keine Kenntnis<\/strong> von der Treuhandabrede und wollte auch nicht einem Drittstaatsangeh\u00f6rigen Eigentum verschaffen. Der Kaufvertrag selbst war grundverkehrsrechtlich unbedenklich<\/strong>, da die Erstbeklagte als \u00f6sterreichische Gesellschaft Eigent\u00fcmerin werden sollte. Dass die Erstbeklagte sp\u00e4ter eventuell entgegen dem Grundverkehrsgesetz einem Ukrainer eigent\u00fcmer\u00e4hnliche Rechte einr\u00e4umen k\u00f6nnte, macht den Kaufvertrag selbst nicht zu einem Umgehungsgesch\u00e4ft<\/strong> und das urspr\u00fcngliche Kaufgesch\u00e4ft nicht r\u00fcckwirkend rechtswidrig. Die (nicht offengelegte) Treuhandvereinbarung ist f\u00fcr das Vertragsverh\u00e4ltnis zwischen Verk\u00e4uferin und K\u00e4uferin irrelevant.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Link zur Entscheidung<\/a><\/p>\n <\/p>\n Weitere Blog-Beitr\u00e4ge zum Thema Immobilienkauf:<\/strong><\/p>\n Maklerrecht: Keine Provision nach Scheitern der Finanzierung aufgrund fehlender Vereinbarung<\/a><\/p>\n Grundst\u00fcckverkauf nach Immobilienmaklerkontakt doch \u201eprivat\u201c abgewickelt: Makler hat dennoch Anspruch auf Provision. Maklervertrag auch konkludent m\u00f6glich.<\/a><\/p>\n Maklerin vermittelt B\u00fcro statt Wohnung. Kein Anspruch auf Maklerprovision trotz Aufkl\u00e4rung. Nicht \u201evertragsgem\u00e4\u00df\u201c t\u00e4tig geworden.<\/a><\/p>\n Gew\u00e4hrleistung beim Wohnungskauf: \u201eSehr guter Zustand\u201c erweist sich als mangelhaft. Verk\u00e4ufer einer Wohnung haftet trotz Haftungsausschluss f\u00fcr \u201egeheime\u201c Baum\u00e4ngel.<\/a><\/p>\n Immobilieninserate auf Online-Plattformen: R\u00fccktritt vom Maklervertrag mangels Aufkl\u00e4rung \u00fcber R\u00fccktrittsrecht nach dem FAGG<\/a><\/p>\n BGH zu Reservierungsvertrag von Immobilienmakler: Unangemessene Benachteiligung des Kunden. R\u00fcckzahlung der Reservierungsgeb\u00fchr.<\/a><\/p>\n Immobilienmakler trifft ohne Veranlassung weder eine besondere Nachforschungspflicht, noch die Verpflichtung zur umfassenden Rechtsberatung seiner Kunden.<\/a><\/p>\n Kein Anspruch auf Maklerprovision nach endg\u00fcltigem Scheitern der Verhandlungen (selbst bei sp\u00e4terem Zustandekommen des Gesch\u00e4fts).<\/a><\/p>\n Metagesch\u00e4ft unter Immobilienmaklern: Kein stillschweigender Vertragsabschluss mit Auftraggeber des anderen Maklers<\/a><\/p>\n Preisspannen bei der Liegenschaftsbewertung: Makler bei nicht nachvollziehbarer (zu geringer) Sch\u00e4tzung schadenersatzpflichtig<\/a><\/p>\n Verweigerung der Vertragsunterzeichnung bei Liegenschaftskauf: Kaufvertrag kommt bereits bei verbindlicher Einigung \u00fcber den Vertragsinhalt wirksam zustande<\/a><\/p>\n