OGH-Entscheidung vom 26.4.2024, 4 Ob 182\/83b<\/p>\n
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Sachverhalt:<\/strong><\/p>\n Die Beklagte suchte eine Wohnung. Im Internet wurde sie auf ein Inserat der (hier klagenden) Maklerin aufmerksam und kontaktierte sie. Die Maklerin wusste, dass die Beklagte \u201eeine Wohnung zu Wohnzwecken\u201c suchte. Sie vermittelte der Beklagten schlussendlich aber ein als B\u00fcro gewidmetes Wohnungseigentumsobjekt. Die Kl\u00e4gerin sagte der Beklagten, dass das Objekt als B\u00fcro gewidmet sei. Ob die Kl\u00e4gerin und die Verk\u00e4ufer der Beklagten \u201eweitere Informationen\u201c \u00fcber die Widmung des Objekts und die tats\u00e4chlichen und rechtlichen Folgen der Widmung erteilten, konnte vor Gericht nicht festgestellt werden.<\/p>\n Die Kl\u00e4gerin bereitete eine als \u201eKaufanbot\u201c bezeichnete Urkunde vor, die das Objekt und den Kaufpreis (3,9\u00a0Mio.\u00a0Euro) enthielt. Auch die Urkunde enthielt den Hinweis, dass das Objekt derzeit als B\u00fcro gewidmet sei, und au\u00dferdem den Satz, dass die Umwidmung zur Wohnung \u201evom K\u00e4ufer\u201c durchgef\u00fchrt werde. Das \u201eKaufanbot\u201c wurde wenige Tage sp\u00e4ter von der Beklagten und den Verk\u00e4ufern unterzeichnet. Die Ausf\u00fchrung des Vertrags unterblieb dann aber; die Verk\u00e4ufer verkauften das Objekt letztlich an einen Dritten.<\/p>\n Die Maklerin klagte auf Zahlung von EUR\u00a0140.400,-\u00a0an Maklerprovision (3\u00a0% des Kaufpreises). Ihre vertragsgem\u00e4\u00dfe verdienstliche T\u00e4tigkeit sei f\u00fcr den Vertragsschluss kausal gewesen.<\/p>\n Die Beklagte beantragte die Abweisung des Klagebegehrens. Die Kl\u00e4gerin habe ihr keine Wohnung, sondern ein B\u00fcro vermittelt und sie habe au\u00dferdem ihre Pflicht verletzt, die Beklagte \u00fcber die Folgen der Widmung des Objekts als B\u00fcro aufzukl\u00e4ren.<\/p>\n <\/p>\n Entscheidung:<\/strong><\/p>\n Das Erstgericht sprach die H\u00e4lfte des eingeklagten Betrags zu. Die Pflichtverletzung (mangelnde Aufkl\u00e4rung) rechtfertige eine Minderung der Provision um die H\u00e4lfte. Das Berufungsgericht \u00e4nderte das Ersturteil und gab dem Klagebegehren zur G\u00e4nze statt. Der OGH befand die dagegen gerichtete Revision der Beklagten f\u00fcr zul\u00e4ssig und berechtigt.<\/p>\n Es steht fest, dass die Beklagte eine Wohnung (\u201ezu Wohnzwecken\u201c) suchte und dass die Kl\u00e4gerin das wusste. Sollten die Parteien daher (konkludent) einen Maklervertrag<\/strong> geschlossen haben, lag aufgrund der Feststellungen ein \u201enat\u00fcrlicher Konsens\u201c \u00fcber das Objekt<\/strong> des von der Kl\u00e4gerin zu vermittelnden Gesch\u00e4fts vor, n\u00e4mlich eine bewohnbare Wohnung<\/strong>. Eine nachtr\u00e4gliche (konkludente) \u00c4nderung des Maklervertrags in Bezug auf das zu vermittelnde Objekt konnte nicht festgestellt werden.<\/p>\n Die Kl\u00e4gerin bot der Beklagten zwar ein als B\u00fcro gewidmetes Objekt an und wies sie darauf hin; ob darin \u00fcberhaupt ein (konkludentes) Angebot zur \u00c4nderung des Maklervertrags lag, brauchte nach Ansicht des OGH aber nicht gekl\u00e4rt werden: Es steht n\u00e4mlich keine Reaktion der Beklagten<\/strong> fest, welche die Kl\u00e4gerin nach der Lehre vom \u201eobjektiven Empf\u00e4ngerhorizont\u201c als Zustimmung zu einer entsprechenden \u00c4nderung des Maklervertrags ansehen h\u00e4tte d\u00fcrfen<\/strong>. Der Abschluss des Kaufvertrags \u00fcber das B\u00fcro reichte f\u00fcr eine solche Annahme nicht aus: Allein daraus ergaben sich f\u00fcr die Kl\u00e4gerin \u2013 nach dem strengen Ma\u00dfstab des \u00a7\u00a0863 ABGB \u2013 keine ausreichenden Anhaltspunkte daf\u00fcr, dass sich das ihr bekannte Anliegen der Beklagten, eine Wohnung (\u201ezu Wohnzwecken\u201c) zu erwerben, in der Zwischenzeit diametral ge\u00e4ndert h\u00e4tte \u2013 und zwar so, dass die Beklagte nun ein B\u00fcro erwerben wolle.<\/p>\n Der Provisionsanspruch des Maklers setzt das Zustandekommen des zu vermittelnden Gesch\u00e4fts durch seine vertragsgem\u00e4\u00dfe verdienstliche T\u00e4tigkeit oder zumindest eines dem vertragsgem\u00e4\u00df zu vermittelnden Gesch\u00e4ft nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertigen Gesch\u00e4fts durch seine T\u00e4tigkeit voraus (\u00a7\u00a06 Abs\u00a01, 3 MaklerG). Auch eine (noch so) verdienstliche T\u00e4tigkeit des Maklers begr\u00fcndet also keinen Provisionsanspruch, wenn sie nicht zum Abschluss des vertragsgem\u00e4\u00df zu vermittelnden Gesch\u00e4fts oder zumindest eines ihm \u201ezweckgleichwertigen\u201c Gesch\u00e4fts<\/strong> f\u00fchrt.<\/p>\n Die Kl\u00e4gerin hat der Beklagten jedenfalls nicht wie im Maklervertrag vereinbart eine Wohnung<\/strong>, sondern ein als B\u00fcro gewidmetes Wohnungseigentumsobjekt vermittelt. Sie ist daher nicht \u201evertragsgem\u00e4\u00df\u201c t\u00e4tig geworden<\/strong> (\u00a7\u00a06 Abs\u00a01 MaklerG). Auch von einer \u201eZweckgleichwertigkeit\u201c (\u00a7\u00a06 Abs\u00a03 MaklerG) kann hier keine Rede sein, weil das B\u00fcro, wie die Revision aufzeigt, zumindest erst nach einer erfolgreichen Umwidmung (\u00a7\u00a016 Abs\u00a02 WEG) und einer Baubewilligung (\u00a7\u00a060 Abs\u00a01 lit\u00a0c Wiener Bauordnung) als Wohnung genutzt werden k\u00f6nnte.<\/p>\n Der OGH kam daher zu dem Ergebnis, dass die Kl\u00e4gerin keinen Provisionsanspruch<\/strong> hat.<\/p>\n <\/p>\n Link zur Entscheidung<\/a><\/p>\n <\/p>\n Weitere Blog-Beitr\u00e4ge zum Thema Maklerrecht:<\/strong><\/p>\n Grundst\u00fcckverkauf nach Immobilienmaklerkontakt doch \u201eprivat\u201c abgewickelt: Makler hat dennoch Anspruch auf Provision. Maklervertrag auch konkludent m\u00f6glich.<\/a><\/p>\n Gew\u00e4hrleistung beim Wohnungskauf: \u201eSehr guter Zustand\u201c erweist sich als mangelhaft. Verk\u00e4ufer einer Wohnung haftet trotz Haftungsausschluss f\u00fcr \u201egeheime\u201c Baum\u00e4ngel.<\/a><\/p>\n Immobilieninserate auf Online-Plattformen: R\u00fccktritt vom Maklervertrag mangels Aufkl\u00e4rung \u00fcber R\u00fccktrittsrecht nach dem FAGG<\/a><\/p>\n BGH zu Reservierungsvertrag von Immobilienmakler: Unangemessene Benachteiligung des Kunden. R\u00fcckzahlung der Reservierungsgeb\u00fchr.<\/a><\/p>\n Immobilienmakler trifft ohne Veranlassung weder eine besondere Nachforschungspflicht, noch die Verpflichtung zur umfassenden Rechtsberatung seiner Kunden.<\/a><\/p>\n Kein Anspruch auf Maklerprovision nach endg\u00fcltigem Scheitern der Verhandlungen (selbst bei sp\u00e4terem Zustandekommen des Gesch\u00e4fts).<\/a><\/p>\n Metagesch\u00e4ft unter Immobilienmaklern: Kein stillschweigender Vertragsabschluss mit Auftraggeber des anderen Maklers<\/a><\/p>\n Preisspannen bei der Liegenschaftsbewertung: Makler bei nicht nachvollziehbarer (zu geringer) Sch\u00e4tzung schadenersatzpflichtig<\/a><\/p>\n Verweigerung der Vertragsunterzeichnung bei Liegenschaftskauf: Kaufvertrag kommt bereits bei verbindlicher Einigung \u00fcber den Vertragsinhalt wirksam zustande<\/a><\/p>\n Widerruf eines Fernabsatzvertrags zwischen Verbraucher und Immobilienmakler: Keine Provision<\/a><\/p>\n