OGH-Entscheidung vom 19.5.2022, 3 Ob 36\/22y<\/p>\n
\u00a0<\/strong><\/p>\n Sachverhalt:<\/strong><\/p>\n Die Beklagte betreibt mehrere B\u00e4ckerei- und B\u00e4ckerei-Cafe-Filialen; diese werden teilweise als reine B\u00e4ckereifilialen und teilweise mit nahezu reinem Kaffeehausbetrieb betrieben. In der hier verfahrensgegenst\u00e4ndlichen Filiale in einem Fachmarktzentrum wurden etwa 90\u00a0% der Ums\u00e4tze \u00fcber den Kaffeehausbetrieb erzielt. Bei Abschluss des Mietvertrages war durch die vorangegangenen Gespr\u00e4che allen Beteiligten klar, dass eine reine B\u00e4ckerei im Fachmarktzentrum nicht \u00fcberlebensf\u00e4hig w\u00e4re und daher ein Kaffeehaus betrieben werden solle.<\/p>\n W\u00e4hrend der Corona-Pandemie war das Betreten (ua) von Gastronomielokalen\u00a0von<\/span>\u00a016.\u00a0M\u00e4rz bis\u00a014.\u00a0Mai\u00a0<\/span>2020 und\u00a0von<\/span>\u00a03.\u00a0November\u00a02020 bis 19.\u00a0Mai\u00a02021 untersagt; das Betreten von Betriebsst\u00e4tten des Lebensmittelhandels jedoch gestattet. Die Beklagte schloss die verfahrensgegenst\u00e4ndliche Filiale im Zeitraum von\u00a017.\u00a0M\u00e4rz bis einschlie\u00dflich 14.\u00a0Mai\u00a02020 zur G\u00e4nze. Sie sah die Filiale als Gastronomiebetriebsst\u00e4tte an und ging daher davon aus, dass das \u00d6ffnen untersagt sei. Wegen der Lage gab es auch keine Laufkundschaft; ebenso war die Kundenfrequenz im Fachmarktzentrum stark verringert. Auch das Anbieten von \u201eto-go-Produkten\u201c kam nicht in Frage. Die Etablierung eines Lieferservice w\u00e4re der Beklagten in kurzer Zeit ebenso nicht m\u00f6glich gewesen.<\/p>\n Infolge der Gesch\u00e4ftsschlie\u00dfung zahlte die Beklagte f\u00fcr die Dauer der Lockdowns die Mietzinse (zun\u00e4chst) nicht,\u00a0weil<\/span>\u00a0das Bestandobjekt f\u00fcr sie nicht entsprechend der vertraglichen Vereinbarung nutzbar war. Die Beklagte stellte Antr\u00e4ge auf Umsatzersatz und erhielt auch eine Zahlung.<\/p>\n Die\u00a0Vermieterin\u00a0begehrte vor Gericht zuletzt EUR 16.070,30 an offenen (restlichen) Mietzinsen und einer Konventionalstrafe wegen Betriebspflichtverletzung sowie die ger\u00e4umte \u00dcbergabe des Bestandobjekts.<\/span><\/p>\n <\/p>\n Entscheidung:<\/strong><\/p>\n Das\u00a0Erstgericht\u00a0wies das Klagebegehren ab. \u00a0Das\u00a0Berufungsgericht\u00a0gab der Berufung der Kl\u00e4gerin nicht Folge.\u00a0<\/span>Auch die\u00a0Revision\u00a0der Kl\u00e4gerin hatte keinen Erfolg.<\/span><\/p>\n Der OGH verwies zun\u00e4chst auf seine fr\u00fcheren Entscheidungen, wonach die infolge der COVID-19-Pandemie erlassenen beh\u00f6rdlichen Ma\u00dfnahmen einen au\u00dferordentlichen Zufall iSd \u00a7\u00a7\u00a01104\u00a0f ABGB begr\u00fcnden (siehe hier<\/a>, hier<\/a> oder hier<\/a>). Ist der bedungene Gebrauch des Bestandobjekts durch Kundenverkehr gekennzeichnet, so f\u00fchrt ein Betretungsverbot<\/strong> aus Anlass der COVID-19-Pandemie zur g\u00e4nzlichen Unbenutzbarkeit des Bestandobjekts<\/strong>. Ist die vertragsgem\u00e4\u00dfe charakteristische Nutzung dadurch hingegen nur eingeschr\u00e4nkt<\/strong>, kommt es zu einer Mietzinsminderung<\/strong> im Umfang der Gebrauchsbeschr\u00e4nkung.<\/span><\/p>\n Die Frage, ob (teilweise) Unben\u00fctzbarkeit des Bestandgegenstands vorliegt, ist nach dem Vertragszweck zu beurteilen<\/strong>. F\u00fcr die Ermittlung des vereinbarten Gesch\u00e4ftszwecks ist jedoch nicht blo\u00df auf den schriftlichen Mietvertrag abzustellen, sondern auch auf m\u00fcndliche Vereinbarungen<\/strong>. Daran kann auch ein im Mietvertrag enthaltene Schriftformgebot nichts \u00e4ndern, weil ein einverst\u00e4ndliches Abgehen von der vereinbarten Schriftform sowohl ausdr\u00fccklich als auch stillschweigend jederzeit m\u00f6glich und zul\u00e4ssig ist. Beiden Parteien ging es den m\u00fcndlichen Absprachen zufolge prim\u00e4r um den Betrieb eines Kaffeehauses<\/strong>, insbesondere auch aufgrund des Standorts, wo eine reine B\u00e4ckerei wirtschaftlich nicht \u00fcberlebensf\u00e4hig gewesen w\u00e4re. Folglich war daher der Mietgegenstand w\u00e4hrend der f\u00fcr Gastronomiebetriebe geltenden Betretungsverbote nicht ben\u00fctzbar<\/strong>. Die Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts wurde vom OGH anhand eines objektiven Ma\u00dfstabs bejaht. Die objektiv bestehende M\u00f6glichkeit, ein Liefer- oder Abholservice anzubieten, kann zwar eine zumindest teilweise Brauchbarkeit des Gesch\u00e4ftslokals begr\u00fcnden; dem Mieter steht allerdings der Einwand offen, dass die Etablierung eines bisher nicht betriebenen Liefer- oder Abholservice nicht (sofort) zumutbar<\/strong> gewesen w\u00e4re. Unzumutbarkeit wird jedenfalls dann vorliegen, wenn \u2013 etwa aufgrund des fehlenden Kundenkreises \u2013 ein nachhaltiges Verlustgesch\u00e4ft zu erwarten<\/strong> gewesen w\u00e4re. Im vorliegenden Fall w\u00e4re der Beklagten die Einrichtung eines Lieferservice in kurzer Zeit gar nicht m\u00f6glich gewesen. Dar\u00fcber hinaus hatten w\u00e4hrend der \u201eLockdowns\u201c s\u00e4mtliche B\u00e4ckereien ge\u00f6ffnet, weshalb f\u00fcr potenzielle K\u00e4ufer von B\u00e4ckereiwaren kein Anlass bestand, diese Produkte liefern zu lassen. Der OGH ging daher wie die Vorinstanzen von einer g\u00e4nzlichen Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts w\u00e4hrend der \u201eLockdowns\u201c<\/strong> aus.<\/p>\n Im Hinblick auf die den ausbezahlten Umsatzersatz, verwies der OGH darauf, dass es sich dabei um eine F\u00f6rderung der betroffenen Unternehmer (Bestandnehmer) handelte, um deren Liquidit\u00e4t sicherzustellen, und nicht der Mietzinsentfall der Gesch\u00e4ftsraumvermieter wettgemacht werden soll. Im \u00dcbrigen konnte ein solcher Umsatzersatz f\u00fcr die Zeit des ersten \u201eLockdowns\u201c noch gar nicht beantragt werden.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Link zur OGH-Entscheidung<\/a><\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Weitere Blog-Beitr\u00e4ge zu Covid-19-Rechtsprechung:<\/strong><\/p>\n COVID-19-Pandemie: Mietzinsminderung im Umfang der Gebrauchsbeeintr\u00e4chtigung<\/a><\/p>\n COVID-19-Lockdown: Bei zumindest teilweiser Brauchbarkeit von Gasth\u00e4usern (zB Liefer-\/Abholservice) kann Mietzins nur anteilig gemindert werden<\/a><\/p>\n Mietzinsbefreiung infolge Covid19-Betretungsverbot<\/a><\/p>\n Supermarkt verkauft im Covid19-Lockdown Non-Food-Artikel. Unlauterer Rechtsbruch?<\/a><\/p>\n Mehrt\u00e4giges Festival wegen COVID-19-Pandemie abgesagt: R\u00fcckerstattung zur G\u00e4nze in Gutscheinform zul\u00e4ssig, da einzelne Veranstaltungstage rechtlich voneinander unabh\u00e4ngig (Tagestickets)<\/a><\/p>\n Krankenpfleger verweigert Corona-Tests: K\u00fcndigung ist keine verp\u00f6nte Retorsionsma\u00dfnahme<\/a><\/p>\n