OGH-Entscheidung vom 25.1.2022, 8 Ob 131\/21d<\/p>\n
\u00a0<\/strong><\/p>\n Sachverhalt:<\/strong><\/p>\n Die Beklagte ist Mieterin\u00a0einer\u00a0Gesch\u00e4ftsr\u00e4umlichkeit in Wien. Sie betreibt darin eine Gastwirtschaft. Von November\u00a02020 bis J\u00e4nner\u00a02021 bezahlte die Beklagte keinen Mietzins. Denn ab dem 3.11.2020 (\u201eZweiter Lockdown\u201c) war aufgrund der Corona-Pandemie das Betreten von Betriebsst\u00e4tten der Gastgewerbe untersagt.\u00a0Die Abholung von Speisen und Getr\u00e4nken war jedoch zul\u00e4ssig.<\/p>\n Die Vermieterin klagte und\u00a0begehrte die Zahlung des ausst\u00e4ndigen Mietzinses von insgesamt 13.342,11\u00a0EUR\u00a0sA. Eine (g\u00e4nzliche) Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts sei trotz des beh\u00f6rdlichen Betretungsverbots f\u00fcr s\u00e4mtliche gastronomische Betriebsst\u00e4tten nicht gegeben gewesen, weil das Abholen und auch das Ausliefern von Speisen und Getr\u00e4nken erlaubt gewesen sei.<\/p>\n <\/p>\n Entscheidung:<\/strong><\/p>\n Das\u00a0Erstgericht\u00a0wies\u00a0das\u00a0Klagebegehren\u00a0wegen\u00a0Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts ab. Das\u00a0Berufungsgericht\u00a0best\u00e4tigte diese Entscheidung. Der OGH befand die Revision\u00a0der Kl\u00e4gerin f\u00fcr\u00a0zul\u00e4ssig und auch\u00a0berechtigt.<\/p>\n Der OGH hat bereits in dieser Entscheidung<\/strong><\/a> ausgesprochen, dass die COVID-19-Pandemie als \u201eSeuche\u201c im Sinn des \u00a7\u00a01104 ABGB zu werten ist und gesetzlich angeordnete Betretungsverbote zur Unbenutzbarkeit von Bestandsobjekten f\u00fchren k\u00f6nnen.<\/p>\n Die Frage, ob (teilweise) Unben\u00fctzbarkeit des\u00a0Bestandgegenstands\u00a0vorliegt, ist nach dem Vertragszweck<\/strong> zu beurteilen. Nach st\u00e4ndiger Rechtsprechung muss die Bestandsache eine Verwendung zulassen, wie sie gew\u00f6hnlich nach dem Vertragszweck erforderlich ist und nach der Verkehrssitte erfolgt. Ist der bedungene Gebrauch des Bestandobjekts durch Kundenverkehr<\/strong> gekennzeichnet, so f\u00fchrt ein Betretungsverbot aus Anlass der COVID-19-Pandemie zur g\u00e4nzlichen Unbenutzbarkeit<\/strong> des Bestandobjekts. Ist die vertragsgem\u00e4\u00dfe charakteristische Nutzung<\/strong> hingegen nur eingeschr\u00e4nkt<\/strong>, so kommt es gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a01105 ABGB zu einer Mietzinsminderung<\/strong> im Umfang der Gebrauchsbeeintr\u00e4chtigung nach der relativen Berechnungsmethode.<\/p>\n Im Anlassfall ist davon auszugehen, dass die Beklagte weder vor dem 3.\u00a011.\u00a02020 noch danach ein Abhol- bzw Zustellservice angeboten hat. Dazu w\u00e4re sie auch ohne Zustimmung der Kl\u00e4gerin berechtigt gewesen, denn unter die Gewerbeberechtigung f\u00fcr das Gastgewerbe f\u00e4llt auch die Lieferung von Speisen. Auch \u00a7\u00a0111 Abs\u00a04 Z\u00a04 lit\u00a0a GewO berechtigt den Gastwirt dazu, alles, was er den G\u00e4sten im Betrieb verabreicht, \u00fcber die Gasse zu verkaufen. Der OGH stimmte daher der Ansicht des Erstgerichts nicht zu, wonach die Einrichtung eines Take-away oder Lieferservices erst nach der Zustimmung der Kl\u00e4gerin m\u00f6glich gewesen w\u00e4re.<\/p>\n Fraglich war daher, ob bereits die abstrakte Nutzungsm\u00f6glichkeit<\/strong> zu einer zumindest teilweisen Brauchbarkeit des Bestandobjekts <\/strong>und damit zu einer blo\u00df anteiligen Mietzinsminderung f\u00fchrt. Der OGH kam dabei zu dem Ergebnis, dass nach objektiven Kriterien zu beurteilen<\/strong> sei, ob eine zur Bestandzinsminderung berechtigende Schlechterf\u00fcllung des Bestandgebers vorliege. Objektiv betrachtet sei ein Restaurant als Mietobjekt durch das \u00f6ffentlich-rechtliche Verbot einer Konsumation in den Betriebsr\u00e4umlichkeiten zwar weitgehend, aber durch die zugleich \u00f6ffentlich-rechtlich bestehende Erlaubnis des Anbietens eines Liefer- oder Abholservices noch nicht vollkommen unbrauchbar<\/strong>. Diese objektiv bestehende M\u00f6glichkeit begr\u00fcnde eine zumindest teilweise Brauchbarkeit des Gesch\u00e4ftslokals, sofern ein solches Service nicht im Mietvertrag untersagt wurde.<\/p>\n Dem Mieter steht aber der Einwand<\/strong> offen, dass die Etablierung eines bislang nicht\u00a0betriebenen\u00a0Liefer- oder Abholservices nicht (sofort) zumutbar<\/strong> gewesen w\u00e4re. Unzumutbarkeit wird jedenfalls dann vorliegen, wenn \u2013 etwa aufgrund des fehlenden Kundenkreises \u2013 ein nachhaltiges Verlustgesch\u00e4ft zu erwarten gewesen w\u00e4re. Die Beweispflicht<\/strong> f\u00fcr die mangelnde Brauchbarkeit des Bestandobjekts trifft jedoch den Bestandnehmer. Daher muss auch der Bestandnehmer behaupten und beweisen, dass die M\u00f6glichkeit des Anbietens eines Liefer- und Abholservices im konkreten Fall gar keinen verbleibenden Gebrauchsnutzen gebracht hat.<\/p>\n Der Mietzinsminderungsanspruch der Beklagten konnte daher noch nicht abschlie\u00dfend beurteilt werden, weshalb der OGH die Rechtssache an das Erstgericht zur\u00fcckverwies.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Link zur OGH-Entscheidung<\/a><\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Weitere thematisch passende Blog-Beitr\u00e4ge:<\/strong><\/p>\n Mietzinsbefreiung infolge Covid19-Betretungsverbot<\/a><\/p>\n Supermarkt verkauft im Covid19-Lockdown Non-Food-Artikel. Unlauterer Rechtsbruch?<\/a><\/p>\n Mehrt\u00e4giges Festival wegen COVID-19-Pandemie abgesagt: R\u00fcckerstattung zur G\u00e4nze in Gutscheinform zul\u00e4ssig, da einzelne Veranstaltungstage rechtlich voneinander unabh\u00e4ngig (Tagestickets)<\/a><\/p>\n Verweigerung von Corona-Schutzma\u00dfnahme ist keine Weltanschauung. K\u00fcndigungsanfechtung erfolglos.<\/a><\/p>\n