OGH-Entscheidung vom 21.10.2021, 3 Ob 78\/21y<\/p>\n
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Sachverhalt:<\/strong><\/p>\n Der Beklagte ist Eigent\u00fcmer eines Hauses, in dem sich ebenerdig ein Gesch\u00e4ftslokal befindet. Die Kl\u00e4gerin betreibt dort ein Sonnenstudio<\/strong>. Das Bestandverh\u00e4ltnis unterliegt dem MRG. Nach Ank\u00fcndigung der beh\u00f6rdlichen Ma\u00dfnahmen im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie<\/strong> war die Kl\u00e4gerin im April\u00a02020 nicht im Gesch\u00e4ftslokal. Abgesehen von der Einrichtung befanden sich keine Fahrnisse der Kl\u00e4gerin im Bestandobjekt. Sie konnte dieses f\u00fcr den sonst \u00fcblichen Betrieb ihres Sonnenstudios nicht nutzen und verrichtete auch keine administrativen T\u00e4tigkeiten mehr im Gesch\u00e4ftslokal. Die Kl\u00e4gerin schrieb dem Beklagten am 1.\u00a0April\u00a02020, dass das Betretungsverbot<\/strong> auch f\u00fcr ihr Mietobjekt gelte, sie dieses daher derzeit nicht benutzen k\u00f6nne und sie wegen der geltenden Regelungen keinen Miet- und Pachtzins<\/strong> zu entrichten habe. Der Beklagte beantragte daraufhin die Exekution zur R\u00e4umung des Gesch\u00e4ftslokals. Das Erstgericht bewilligte am 18.\u00a0Mai\u00a02020 die R\u00e4umungsexekution.<\/p>\n Die\u00a0Kl\u00e4gerin\u00a0begehrte nun vor Gericht die Feststellung, dass sie im Zeitraum 1.\u00a0April bis 30.\u00a0April 2020 von der Entrichtung des Mietzinses zur G\u00e4nze befreit gewesen sei und das Exekutionsverfahren f\u00fcr unzul\u00e4ssig erkl\u00e4rt werden m\u00f6ge.<\/p>\n <\/p>\n Entscheidung:<\/strong><\/p>\n Das\u00a0Erstgericht\u00a0gab der Klage statt. Das\u00a0Berufungsgericht\u00a0best\u00e4tigte die Entscheidung des Erstgerichts. Der OGH befand die Revision des Beklagten f\u00fcr unberechtigt.<\/p>\n Die mit 16.\u00a0M\u00e4rz\u00a02020 in Kraft getretene, auf der Erm\u00e4chtigung des \u00a7\u00a01 des COVID-19-Ma\u00dfnahmengesetzes beruhende, Regelung des \u00a7\u00a01 der \u201eSchlie\u00dfungsverordnung\u201c<\/strong> untersagte<\/strong> (mit Ausnahme bestimmter Bereiche der Grundversorgung) das Betreten des Kundenbereichs von Betriebsst\u00e4tten des Handels und von Dienstleistungsunternehmen sowie von Freizeit- und Sportbetrieben<\/strong>. Dieses Betretungsverbot galt bis zum 30.\u00a0April\u00a02020. Das Gesch\u00e4ftslokal der Kl\u00e4gerin fiel unter keine der Ausnahmen. Im hier ma\u00dfgeblichen Zeitraum 1. bis 30.\u00a0April\u00a02020 galt daher f\u00fcr das Gesch\u00e4ftslokal der Kl\u00e4gerin ein uneingeschr\u00e4nktes beh\u00f6rdliches Betretungsverbot<\/strong> f\u00fcr ihren Kundenbereich.<\/p>\n Wenn die in Bestand genommene Sache wegen \u201eau\u00dferordentlicher Zuf\u00e4lle<\/em>\u201c, namentlich (ua) wegen \u201eFeuer, Krieg oder Seuche, gro\u00dfer \u00dcberschwemmungen (oder) Wetterschl\u00e4ge<\/em><\/strong>\u201c, gar nicht gebraucht oder benutzt werden<\/strong> kann, so ist gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a01104 ABGB kein Mietzins<\/strong> zu entrichten.<\/p>\n Zur Frage der Anwendbarkeit des \u00a7\u00a01104 ABGB auf die von den Ma\u00dfnahmen im Zuge der COVID-19-Pandemie betroffenen Bestandverh\u00e4ltnisse \u00fcber Gesch\u00e4ftsr\u00e4umlichkeiten wurde bereits umfassend wissenschaftlich diskutiert. Die wohl \u00fcberwiegende Auffassung sieht einen Anwendungsfall des \u00a7\u00a01104 ABGB. \u201eAu\u00dferordentliche Zuf\u00e4lle\u201c im Sinn des \u00a7\u00a01104 ABGB sind elementare Ereignisse<\/strong>, die von Menschen nicht beherrschbar sind, sodass f\u00fcr deren<\/strong> Folgen im Allgemeinen von niemandem Ersatz erwartet werden kann<\/strong>; diese Elementarereignisse treffen stets einen gr\u00f6\u00dferen Personenkreis auf eine Weise, die durch eine gesetzliche Regelung \u00fcber Ersatzanspr\u00fcche nicht ausgeglichen werden kann. Zu den Elementareignissen geh\u00f6rt die \u201eSeuche\u201c<\/strong>. Unter einer Seuche versteht man eine Infektionskrankheit, die infolge ihrer gro\u00dfen Verbreitung und der Schwere des Verlaufs eine Gefahr f\u00fcr die Allgemeinheit darstellt. Diese Definition trifft unzweifelhaft auf COVID-19 zu<\/strong>.<\/p>\n F\u00fcr das Bestandobjekt bestand im April\u00a02020 ein Betretungsverbot. In diesem Zeitraum konnte daher das Gesch\u00e4ftslokal \u201egar nicht gebraucht oder benutzt werden\u201c. Dies erf\u00fcllt die Kriterien des \u00a7\u00a01104 ABGB auch dann, wenn erst aus einer hoheitlichen Anordnung<\/strong> (Betretungsverbot) folgte, dass das f\u00fcr bestimmte Gesch\u00e4ftszwecke gemietete Objekt nicht genutzt werden durfte. Dies entspricht n\u00e4mlich dem von der Rechtsprechung schon bisher vertretenen Verst\u00e4ndnis zu \u00a7\u00a01104 ABGB, nach dem auch aus Elementarereignissen resultierende hoheitliche Eingriffe einschl\u00e4gig<\/strong> sein k\u00f6nnen.<\/p>\n Gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a01104 ABGB war die Kl\u00e4gerin berechtigt, f\u00fcr diesen Monat den Bestandzins nicht zu leisten<\/strong>. Die auf die unterbliebene Zahlung des Bestandzinses (samt Betriebskosten) f\u00fcr April\u00a02020 gest\u00fctzte R\u00e4umungsexekution erwies sich daher als unzul\u00e4ssig, weil im Bewilligungszeitpunkt der daf\u00fcr notwendige Zahlungsverzug nicht vorlag.<\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n <\/p>\n Link zum Entscheidungstext<\/a><\/p>\n <\/p>\n Weitere Blog-Beitr\u00e4ge zu den Themen Corona-Rechtsprechung und Mietrecht:<\/strong><\/p>\n Trotz positivem Corona-Test zur Arbeit: Entlassungstatbestand der Vertrauensunw\u00fcrdigkeit<\/a><\/p>\n Krankenpfleger verweigert Corona-Tests: K\u00fcndigung ist keine verp\u00f6nte Retorsionsma\u00dfnahme<\/a><\/p>\n Mietrecht: Nach Erneuerung eines defekten Warmwasserboilers kein Recht mehr auf Minderung des Mietzinses<\/a><\/p>\n Mietwohnung \u00fcber Internet-Buchungsplattform verwertet = K\u00fcndigungsgrund?<\/a><\/p>\n OGH zum Schriftformerfordernis bei der Befristung von Mietvertr\u00e4gen<\/a><\/p>\n