OGH-Entscheidung vom 6.8.2021, 6 Ob 115\/21m<\/p>\n
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Sachverhalt:<\/strong><\/p>\n Der Eigent\u00fcmer zweier Wohnungen kontaktierte die Beklagte als Immobilienmaklerin f\u00fcr den Verkauf seiner beiden Wohnungen. Der Kl\u00e4ger ging zun\u00e4chst von einem zu erzielenden Gesamtkaufpreis von etwa EUR 1\u00a0Mio aus. Der f\u00fcr die Beklagte t\u00e4tige Makler erkl\u00e4rte ihm jedoch, dass der tats\u00e4chliche Wert nur EUR 780.000\u00a0betrage.<\/p>\n Die Beklagte teilte dem Kl\u00e4ger in weiterer Folge mit, dass es nur einen Interessenten gebe; dieser habe ein schriftliches Angebot \u00fcber EUR 790.000\u00a0gelegt, welches der Kl\u00e4ger auch annahm. In der Folge wurde der Kl\u00e4ger jedoch misstrauisch und lie\u00df die Wohnungen erneut sch\u00e4tzen, woraus sich weit h\u00f6here Werte als der Verkaufspreis ergaben.<\/p>\n Der Kl\u00e4ger machte daher vor Gericht die Differenz zwischen Sch\u00e4tzwert und Kaufpreis sowie die Maklerprovision als Schadenersatz geltend.<\/p>\n <\/p>\n Entscheidung:<\/strong><\/p>\n Das\u00a0Erstgericht\u00a0gab dem Klagebegehren zur G\u00e4nze statt. Das\u00a0Berufungsgericht\u00a0\u00e4nderte dieses Urteil dahin ab, dass es mit Teilurteil einen gro\u00dfen Teil des Schadenersatzbegehrens abwies. In der deutschen Judikatur sei seit Jahrzehnten anerkannt, dass die Grundst\u00fccksbewertung notwendig mit Unsch\u00e4rfen behaftet und deshalb nicht fehlerhaft sei, solange sich das Bewertungsergebnis im Rahmen zul\u00e4ssiger Toleranzen bewege. Schwankungsbreiten von 18 bis 20\u00a0% seien unvermeidbar und noch vertretbar.<\/p>\n Der OGH lies die\u00a0Revision\u00a0des Kl\u00e4gers aus Gr\u00fcnden der Rechtssicherheit zu und befand sie als berechtigt:<\/span><\/p>\n Gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a03 Abs\u00a01 MaklerG hat der Makler die Interessen des Auftraggebers redlich und sorgf\u00e4ltig zu wahren. Makler und Auftraggeber sind verpflichtet, einander die erforderlichen Nachrichten <\/strong>zu geben. Gem\u00e4\u00df \u00a7\u00a030b Abs\u00a02 KSchG z\u00e4hlen zu den erforderlichen Nachrichten, jedenfalls auch s\u00e4mtliche Umst\u00e4nde, die f\u00fcr die Beurteilung des zu vermittelnden Gesch\u00e4fts wesentlich <\/strong>sind. Diese Bestimmung spricht die Fachkenntnisse des Immobilienmaklers<\/strong> an, der seine Marktkenntnisse<\/strong> und sein Hintergrundwissen<\/strong> beratend einzubringen hat.<\/p>\n Der Immobilienmakler ist Sachverst\u00e4ndiger<\/strong> iSd \u00a7\u00a01299 ABGB, weshalb von ihm erwartet werden kann \u00fcber einschl\u00e4gige Probleme Bescheid zu wissen und richtige Ausk\u00fcnfte zu erteilen. Eine besondere Nachforschungspflicht des Maklers besteht allerdings nicht. Jedenfalls beim Alleinvermittlungsauftrag besteht wegen der weitreichenden Bindung des Auftraggebers die Pflicht des Maklers, sich nach Kr\u00e4ften f\u00fcr die Ausf\u00fchrung des Auftrags einzusetzen; den Makler trifft dabei eine besondere Treuepflicht. Die Verletzung von Aufkl\u00e4rungspflichten<\/strong> macht den Immobilienmakler gegen\u00fcber seinem Auftraggeber nach den allgemeinen Grunds\u00e4tzen des ABGB ex contractu schadenersatzpflichtig<\/strong>. Die Verletzung von Informationspflichten bei Abschluss des Vertrags gew\u00e4hrt nach allgemeinen schadenersatzrechtlichen Grunds\u00e4tzen allerdings nicht den Ersatz des Nichterf\u00fcllungsschadens, sondern nur jenes Schadens, den der Gesch\u00e4digte im Vertrauen auf die korrekte Erf\u00fcllung des Maklervertrags erlitten hat. Zu ersetzen ist daher der Vertrauensschaden.<\/strong> Der Gesch\u00e4digte ist so zu stellen, wie er st\u00fcnde, wenn die Pflichtverletzung nicht begangen worden w\u00e4re.<\/p>\n Im Hinblick auf Preisspannen bei der Liegenschaftsbewertung<\/strong> sah es der OGH zwar als zutreffend an, dass der Marktwert (Verkehrswert) trotz einer Vielzahl verfahrensrechtlicher Wertermittlungsvorschriften keine mathematisch exakt ermittelbare Gr\u00f6\u00dfe<\/strong> sei und von vielf\u00e4ltigen Einsch\u00e4tzungen abh\u00e4nge. Der Beklagten ist dennoch ein Sorgfaltsversto\u00df<\/strong> zur Last zu legen, da von\u00a0der Beklagten nie nachvollziehbare \u00dcberlegungen zum Wert der Wohnungen<\/strong> angestellt wurden oder der Kl\u00e4ger auf eine bei der Einsch\u00e4tzung sich ergebende Sch\u00e4tzungsbandbreite hingewiesen wurde. Der zust\u00e4ndige Sachbearbeiter der Beklagten pr\u00e4sentierte sich jedoch als \u201eExperte\u201c.\u00a0Der Kl\u00e4ger hatte ihm gegen\u00fcber erkl\u00e4rt an einer Maximierung des Verkaufspreises interessiert zu sein<\/strong> und dass es nicht erforderlich sei, dass beide Wohnungen gleichzeitig verkauft werden m\u00fcssten. <\/span><\/p>\n Der OGH folgte daher nicht der Ansicht des Berufungsgerichts, wonach eine Wertermittlung von 15\u00a0% unter dem Verkehrswert jedenfalls zutreffend sei. Denn dadurch w\u00fcrde ein Anreiz f\u00fcr den Makler geschaffen, den Verkehrswert von vornherein niedrig festzusetzen, um das Objekt in m\u00f6glichst kurzer Zeit verkaufen und dadurch die Provision lukrieren zu k\u00f6nnen.<\/p>\n <\/p>\n Link zum Entscheidungstext<\/a><\/p>\n <\/p>\n Weitere Blog-Beitr\u00e4ge zum Thema Immobilien\/Makler:<\/strong><\/p>\n Widerruf eines Fernabsatzvertrags zwischen Verbraucher und Immobilienmakler: Keine Provision<\/a><\/p>\n Gelten E-Mails im \u201eSpam-Ordner\u201c als zugegangen? (Rechtzeitiger R\u00fccktritt vom Maklervertrag)<\/a><\/p>\n Kein Provisionsanspruch f\u00fcr Makler bei ex tunc-Vertragsaufl\u00f6sung<\/a><\/p>\n