OGH-Entscheidung vom 29.8.2018, 7 Ob 189\/17w<\/p>\n
Sachverhalt:<\/strong><\/p>\n Die Kl\u00e4gerin ist Wohnungseigent\u00fcmerin einer mehr als 200\u00a0Quadratmeter gro\u00dfen Wohnung in der Wiener Innenstadt und vermietete diese Wohnung an die Beklagte. Der Bruttohauptmietzins betrug monatlich ca. 2.400 EUR; hinzu kamen etwa EUR 400 Energiekosten pro Monat.<\/p>\n Ein 56,81\u00a0m\u00b2 gro\u00dfer Teil der Wohnung wurde um einen monatlichen (auch Strom, Heizung und Warmwasser beinhaltenden) Pauschalmietzins von 1.000\u00a0EUR untervermietet. Der untervermietete Wohnungsteil hat einen eigenen Internetanschluss und einen Antennenanschluss. Zudem wurden dem Untermieter die Dienste einer Putzfrau unentgeltlich angeboten.<\/p>\n Die Erstbeklagte auf einer englischsprachigen Internetplattform, in der unter anderem Ferienwohnungen beworben werden, die Wohnung als \u201eatemberaubendes sensationelles Appartement\u201c (\u201eBreathtaking Showstopper Apartment\u201c) im 1.\u00a0Wiener Bezirk. Sie beschrieb diese als Appartment\/Wohnung mit zwei Schlafzimmern und zwei B\u00e4dern f\u00fcr maximal elf Personen um \u2013\u00a0je nach Jahreszeit \u2013 229\u00a0EUR bis 249\u00a0EUR pro Nacht, 1.540\u00a0EUR pro Woche oder 6.600\u00a0EUR pro Monat, zus\u00e4tzlich 15\u00a0EUR pro Person und Nacht f\u00fcr mehr als einen Gast und zuz\u00fcglich Reinigungsentgelt pro Aufenthalt von 150\u00a0EUR.<\/p>\n War der Untermieter nicht anwesend, dann vermieteten die Beklagten gelegentlich auch diesen kleineren Teil der Wohnung gemeinsam mit dem Rest f\u00fcr kurze Ferienaufenthalte. Wenn die Wohnung nicht an Touristen vermietet und die Erstbeklagte nicht auf Reisen ist, bewohnt sie die Wohnung selber.<\/p>\n Die Erstbeklagte hat auch andere Wohnungen in Wien gemietet und vermietet diese ebenfalls weiter.<\/p>\n Die Kl\u00e4gerin<\/span> k\u00fcndigte schlie\u00dflich den Mietvertrag.\u00a0Die Beklagten h\u00e4tten die Wohnung ganz oder teilweise weitergegeben und w\u00fcrden sie nicht zur Befriedigung ihrer eigenen Wohnbed\u00fcrfnisse oder der eintrittsberechtigter Personen verwenden. Sie h\u00e4tten sie gegen unverh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig hohe Gegenleistung Dritten \u00fcberlassen.<\/p>\n Entscheidung:<\/strong><\/p>\n Das Erstgericht erachtete die Aufk\u00fcndigung f\u00fcr rechtswirksam und gab dem R\u00e4umungsbegehren statt. Das Berufungsgericht best\u00e4tigte diese Entscheidung.<\/p>\n Der OGH sah den K\u00fcndigungsgrund des \u00a7\u00a030 Abs\u00a02 Z\u00a04 zweiter Fall MRG als verwirklicht an. \u00a0Durch diesen K\u00fcndigungsgrund soll verhindert werden, dass der Hauptmieter unter Ausn\u00fctzung des Mieterschutzes einen ihm nicht zustehenden Gewinn erzielt; er soll keinen unbilligen Vorteil ziehen und der Vermieter soll vor \u201e\u00fcberm\u00e4\u00dfigem Gewinnstreben\u201c des Hauptmieters bei der Verwertung des Bestandobjekts gesch\u00fctzt werden.<\/p>\n Aus der Begr\u00fcndung:<\/p>\n Der Vermieter kann nach \u00a7\u00a030 Abs\u00a02 Z\u00a04 MRG k\u00fcndigen, wenn der Mieter den Mietgegenstand mit oder ohne Beistellung von Einrichtungsgegenst\u00e4nden ganz weitergegeben<\/strong> hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht f\u00fcr sich oder eintrittsberechtigte Personen dringend ben\u00f6tigt<\/strong> (erster Fall) oder, wenngleich auch nur teilweise, durch \u00dcberlassung an einen Dritten gegen eine im Vergleich zu dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den Dritten unverh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig hohe Gegenleistung<\/strong> verwertet (zweiter Fall). Die teilweise Weitergabe einer Wohnung kommt einer g\u00e4nzlichen Weitergabe dann gleich, wenn die nicht weitergegebenen Teile der Wohnung nicht zur Befriedigung des Wohnbed\u00fcrfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen regelm\u00e4\u00dfig verwendet werden.<\/p>\n Im vorliegenden Fall machten die Beklagten die Wohnung zu einer Erwerbsquelle<\/strong>: Sie haben die Wohnung zum Teil st\u00e4ndig untervermietet und im \u00dcbrigen auf einer an internationales Publikum gerichteten Internet-Buchungsplattform zur jederzeitigen Untervermietung zu beliebiger Dauer st\u00e4ndig angeboten. Bei mehreren Gelegenheiten sind den Beklagten solche Vermietungen auch gelungen.<\/p>\n Die \u201eVerwertung\u201c<\/strong> iSd \u00a7\u00a030 Abs\u00a02 Z\u00a04 zweiter Fall MRG kann somit nicht allein im Vermieten, sondern auch darin bestehen, dass die Wohnung in einem einschl\u00e4gigen Medium zur Weitergabe angeboten und bereitgehalten<\/strong> wird und es aufgrund dessen auch tats\u00e4chlich zu Vermietungen kommt. Aus diesem Begriff des \u201eVerwertens\u201c folgt auch, dass es nicht darauf ankommt, dass die Wohnung gerade im Zeitpunkt der Zustellung der Aufk\u00fcndigung tats\u00e4chlich g\u00e4nzlich vermietet ist, sondern es ist darauf abzustellen, ob im ma\u00dfgeblichen Zeitpunkt insgesamt eine \u201eVerwertung\u201c im dargestellten Sinn stattfindet.<\/p>\n Nach st\u00e4ndiger Rechtsprechung ist bei einer \u00dcberschreitung des Hauptmietzinses durch den Untermietzins um 100\u00a0% oder mehr<\/strong> der K\u00fcndigungstatbestand jedenfalls erf\u00fcllt, bei einer deutlich unter 80\u00a0% liegenden \u00dcberschreitung wird regelm\u00e4\u00dfig keine \u00dcberm\u00e4\u00dfigkeit angenommen.<\/p>\n Der zur Beurteilung des Vorliegens einer \u201eunverh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig hohen Gegenleistung\u201c anzustellende Vergleich verm\u00f6genswerter Leistungen hat in einem solchen Fall nach der k\u00fcrzesten Dauer zu erfolgen, zu der der Hauptmieter die Wohnung verwertet (zur Untervermietung st\u00e4ndig anbietet).\u00a0\u00a0Daraus folgt f\u00fcr den vorliegenden Fall, dass der von den Beklagten verlangte und auch vereinnahmte Untermietzins pro Tag mit dem von ihnen gezahlten Hauptmietzins sowie dem \u2013 jeweils auf den Tag bezogenen \u2013 Wert der von ihnen erbrachten Leistungen und Einrichtungsgegenst\u00e4nde zu vergleichen ist.<\/p>\n \u00dcberschlagsm\u00e4\u00dfig erzielten die Beklagten insgesamt pro Tag rund 350\u00a0EUR bis zu 425\u00a0EUR an Untermieteinnahmen. Die Hauptmiete und erbrachte Leistungen iHv rund 122\u00a0EUR wurden damit um ca 190\u00a0% bis zu 250\u00a0% \u00fcberstiegen. Dies ist nach den oben dargestellten Grunds\u00e4tzen jedenfalls als \u00fcberm\u00e4\u00dfig hohe Gegenleistung anzusehen.<\/p>\n Zusammengefasst war daher der K\u00fcndigungsgrund des \u00a7\u00a030 Abs\u00a02 Z\u00a04 zweiter Fall MRG verwirklicht. Die Aufrechterhaltung der Aufk\u00fcndigung durch die Vorinstanzen hielt der OGH f\u00fcr berechtigt.<\/p>\n <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" OGH-Entscheidung vom 29.8.2018, 7 Ob 189\/17w Sachverhalt: Die Kl\u00e4gerin ist Wohnungseigent\u00fcmerin einer mehr als 200\u00a0Quadratmeter gro\u00dfen Wohnung in der Wiener Innenstadt und vermietete diese Wohnung an die Beklagte. Der Bruttohauptmietzins betrug monatlich ca. 2.400 EUR; hinzu kamen etwa EUR 400 Energiekosten pro Monat. 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