Mietwohnung über Internet-Buchungsplattform verwertet = Kündigungsgrund?

OGH-Entscheidung vom 29.8.2018, 7 Ob 189/17w

Sachverhalt:

Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin einer mehr als 200 Quadratmeter großen Wohnung in der Wiener Innenstadt und vermietete diese Wohnung an die Beklagte. Der Bruttohauptmietzins betrug monatlich ca. 2.400 EUR; hinzu kamen etwa EUR 400 Energiekosten pro Monat.

Ein 56,81 m² großer Teil der Wohnung wurde um einen monatlichen (auch Strom, Heizung und Warmwasser beinhaltenden) Pauschalmietzins von 1.000 EUR untervermietet. Der untervermietete Wohnungsteil hat einen eigenen Internetanschluss und einen Antennenanschluss. Zudem wurden dem Untermieter die Dienste einer Putzfrau unentgeltlich angeboten.

Die Erstbeklagte auf einer englischsprachigen Internetplattform, in der unter anderem Ferienwohnungen beworben werden, die Wohnung als „atemberaubendes sensationelles Appartement“ („Breathtaking Showstopper Apartment“) im 1. Wiener Bezirk. Sie beschrieb diese als Appartment/Wohnung mit zwei Schlafzimmern und zwei Bädern für maximal elf Personen um – je nach Jahreszeit – 229 EUR bis 249 EUR pro Nacht, 1.540 EUR pro Woche oder 6.600 EUR pro Monat, zusätzlich 15 EUR pro Person und Nacht für mehr als einen Gast und zuzüglich Reinigungsentgelt pro Aufenthalt von 150 EUR.

War der Untermieter nicht anwesend, dann vermieteten die Beklagten gelegentlich auch diesen kleineren Teil der Wohnung gemeinsam mit dem Rest für kurze Ferienaufenthalte. Wenn die Wohnung nicht an Touristen vermietet und die Erstbeklagte nicht auf Reisen ist, bewohnt sie die Wohnung selber.

Die Erstbeklagte hat auch andere Wohnungen in Wien gemietet und vermietet diese ebenfalls weiter.

Die Klägerin kündigte schließlich den Mietvertrag. Die Beklagten hätten die Wohnung ganz oder teilweise weitergegeben und würden sie nicht zur Befriedigung ihrer eigenen Wohnbedürfnisse oder der eintrittsberechtigter Personen verwenden. Sie hätten sie gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung Dritten überlassen.

Entscheidung:

Das Erstgericht erachtete die Aufkündigung für rechtswirksam und gab dem Räumungsbegehren statt. Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung.

Der OGH sah den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG als verwirklicht an.  Durch diesen Kündigungsgrund soll verhindert werden, dass der Hauptmieter unter Ausnützung des Mieterschutzes einen ihm nicht zustehenden Gewinn erzielt; er soll keinen unbilligen Vorteil ziehen und der Vermieter soll vor „übermäßigem Gewinnstreben“ des Hauptmieters bei der Verwertung des Bestandobjekts geschützt werden.

Aus der Begründung:

Der Vermieter kann nach § 30 Abs 2 Z 4 MRG kündigen, wenn der Mieter den Mietgegenstand mit oder ohne Beistellung von Einrichtungsgegenständen ganz weitergegeben hat und ihn offenbar in naher Zeit nicht für sich oder eintrittsberechtigte Personen dringend benötigt (erster Fall) oder, wenngleich auch nur teilweise, durch Überlassung an einen Dritten gegen eine im Vergleich zu dem von ihm zu entrichtenden Mietzins und etwaigen eigenen Leistungen an den Dritten unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwertet (zweiter Fall). Die teilweise Weitergabe einer Wohnung kommt einer gänzlichen Weitergabe dann gleich, wenn die nicht weitergegebenen Teile der Wohnung nicht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses des Mieters oder der eintrittsberechtigten Personen regelmäßig verwendet werden.

Im vorliegenden Fall machten die Beklagten die Wohnung zu einer Erwerbsquelle: Sie haben die Wohnung zum Teil ständig untervermietet und im Übrigen auf einer an internationales Publikum gerichteten Internet-Buchungsplattform zur jederzeitigen Untervermietung zu beliebiger Dauer ständig angeboten. Bei mehreren Gelegenheiten sind den Beklagten solche Vermietungen auch gelungen.

Die „Verwertung“ iSd § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG kann somit nicht allein im Vermieten, sondern auch darin bestehen, dass die Wohnung in einem einschlägigen Medium zur Weitergabe angeboten und bereitgehalten wird und es aufgrund dessen auch tatsächlich zu Vermietungen kommt. Aus diesem Begriff des „Verwertens“ folgt auch, dass es nicht darauf ankommt, dass die Wohnung gerade im Zeitpunkt der Zustellung der Aufkündigung tatsächlich gänzlich vermietet ist, sondern es ist darauf abzustellen, ob im maßgeblichen Zeitpunkt insgesamt eine „Verwertung“ im dargestellten Sinn stattfindet.

Nach ständiger Rechtsprechung ist bei einer Überschreitung des Hauptmietzinses durch den Untermietzins um 100 % oder mehr der Kündigungstatbestand jedenfalls erfüllt, bei einer deutlich unter 80 % liegenden Überschreitung wird regelmäßig keine Übermäßigkeit angenommen.

Der zur Beurteilung des Vorliegens einer „unverhältnismäßig hohen Gegenleistung“ anzustellende Vergleich vermögenswerter Leistungen hat in einem solchen Fall nach der kürzesten Dauer zu erfolgen, zu der der Hauptmieter die Wohnung verwertet (zur Untervermietung ständig anbietet).  Daraus folgt für den vorliegenden Fall, dass der von den Beklagten verlangte und auch vereinnahmte Untermietzins pro Tag mit dem von ihnen gezahlten Hauptmietzins sowie dem – jeweils auf den Tag bezogenen – Wert der von ihnen erbrachten Leistungen und Einrichtungsgegenstände zu vergleichen ist.

Überschlagsmäßig erzielten die Beklagten insgesamt pro Tag rund 350 EUR bis zu 425 EUR an Untermieteinnahmen. Die Hauptmiete und erbrachte Leistungen iHv rund 122 EUR wurden damit um ca 190 % bis zu 250 % überstiegen. Dies ist nach den oben dargestellten Grundsätzen jedenfalls als übermäßig hohe Gegenleistung anzusehen.

Zusammengefasst war daher der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 zweiter Fall MRG verwirklicht. Die Aufrechterhaltung der Aufkündigung durch die Vorinstanzen hielt der OGH für berechtigt.